中国房地产开发商急抛资产却难觅「接盘侠」

中国楼市销售放缓、债务违约频发、再融资路径狭窄，多重因素叠加形成的负反馈已经让越来越多的房企陷入困境。更糟糕的是，企业在流动性紧张时“断臂求生”的急救法也好像在眼下的地产危机中失灵了。

房企手中的土地储备和地产项目过去一直被看作是流动性不错的硬资产。包括万达、泰禾以及新城等开发商都曾经大手笔转让旗下项目获取大额流动性，至少在一定时间内弥补了流动性缺口。反观当下，开发商接二连三爆雷，资产处置需求巨大，却鲜有人能伸出援手。

中国恒大集团近期不管是出售香港总部大楼还是旗下物业资产的交易进展都遭遇挫折；当代置业据报道也将资产处置等工作不达预期看作是债务风险出现的原因之一。据华夏幸福拟定的初步债务重组方案，清偿计划包括卖出资产回笼资金约750亿元，而出售资产的同时还需一并带走金融债务约500亿元，如此庞大的资产处置计划能否按期完成，将给重组前景带来巨大的不确定性。

“当周期向下，预期负面时，如此巨量资产接盘的交易对手哪里找去？”债券私募基金高熵资本董事长邓浩在采访中表示。

他认为，本轮地产大类资产的调整，是对过往十余年蓬勃周期的修正，要对这种大级别运动时间、幅度有清醒的认识，切勿做过于乐观的假设，黑石取消与SOHO的交易反映外资的预期也调整了。

“行业冬天来了，大家都冷，首先要自己解决自己过冬问题，救人先要保证自己的安全。”据证券时报报道，10月万科董事会主席郁亮如此回应恒大困境。

断臂求生

2017年时，万达集团旗下的股票和债券出现重挫，危机之际公司果断以约638亿元人民币的代价将旗下文旅项目和酒店股权转让给融创和富力，收回巨额现金的同时防止危机进一步发酵。泰禾集团也曾在2019年上半年向世茂转让了近40亿元的房地产项目股权，虽然最终在疫情冲击下没能免于债务违约，但也延迟了危机爆发的时间。

然而到了去年下半年，随着中国监管部门推出“三条红线”指标来约束开发商的债务扩张。自此不少房企都背负达标压力，假如再大规模收购资产并由此新增额外债务，很可能就难以完成任务，从而进一步影响再融资能力。如在去年泰禾集团违约后不久，万科曾有入股意向，但交易设置了比较严苛的包括债务重组在内的先决条件，至今未见实质进展。

标普全球评级企业评级部董事邹宇轩指出，从过往事件来看地产资产的潜在买家相当一部分还是房企，但在行业的下行周期中，即使是流动性相对充裕的房企也更愿意保留多一点资金。

不过物业相关资产的转让还比较活跃，今年早些时候，碧桂园服务曾以48.5亿元收购了蓝光旗下物业公司逾六成股权；远洋集团从红星美凯龙收购了地产公司70%的股权，交易对价40亿元，目标公司连同附属企业等将持有91个物业项目。花样年违约前也曾计划以33亿元出售与物业有关的资产。邹宇轩分析认为，可能是因为很多物业公司和开发商是兄弟公司，不是并表关系，所以限制相对更少。

而具体的土地和地产开发项目，或者是以解决债务问题为目的的重组收购却越来越难见到。Lucror Analytics驻新加坡的分析师Chuanyi Zhou表示，地产项目通常本身就有负债，市场上现在没有什么房企还愿意去承担更多债务。

尚未出清

10月中国住宅销售持续低迷，房地产研究公司克尔瑞的最新报告显示，全国百强房企上月的销售操盘金额同比下降了32%；而近期花样年、新力以及当代置业等房企先后出现了实质性债务兑付危机，房企境内外债券价格重挫，境外评级机构上月调降中资开发商的数量也创下历史之最，人人自危的开发商也变得不愿意购置土地。但中国调控房地产行业决心并未就此动摇，最新宣布了房地产税改革试点。

德富资产合伙人王莎称，包括房地产税等一系列调控措施下，市场现在对房地产行业的情绪偏悲观，投资者对收购困境地产市场存在畏惧心理，担忧项目即使收过来现金流却很难回收，同时当前困境项目市场也存在供应过剩的情况。

彭博汇总数据显示，截至10月25日，中资发行人境外违约规模升至87亿美元，已经创下了彭博自2018年有数据以来的最高，其中地产债的占比达到约34%。

“只有身体最健康的企业，包括真实负债水平、地产布局区域，才可能扛到黑暗后的黎明，”高熵的邓浩称。“以目前看到的困境地产企业来看，出清进程恐怕谈不上过半。”