新税制意味炒房套利时代结束 细节未明朗难评估房地产税具体影响

重庆早在10年前就开始试行对购买新房者征收房产税。这是9月26日晨曦中的重庆嘉陵江两岸城市景观。（新华社）

分析师们普遍预测，作为共同富裕示范区的浙江，首提“去房地产化”的海南，以及被列为“中国特色社会主义先行示范区”的深圳，成为首批房地产税试点地区的概率较高。 

中国将开展房地产税试点的消息上周出炉以来，各类揣测层出不穷。受访分析师认为，在税基、税率等细节尚未明朗之前，难以评估房地产税的具体影响。这个新税制的最大意义，在于宣告炒房套利的日子一去不复返，靠房地产业拉动经济的时代即将终结。

中国全国人大常委会上周六（23日）通过决定，授权国务院在部分地区展开为期五年的房地产税改革试点，并在“条件成熟时”制定法律。试点地区征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，纳税人为土地使用权人和房屋所有权人。不过，官方没有公布哪些城市将成为试点地区，也没有披露税基和税率。

分析师们普遍预测，作为共同富裕示范区的浙江，首提“去房地产化”的海南，以及被列为“中国特色社会主义先行示范区”的深圳，成为首批房地产税试点地区的概率较高。部分二三线城市可能在后续试点期入选，为在全国开征房地产税铺路。

本周网上还流传一份《深圳市房地产税征收试点运行方案》，称拥有两套住房，超过人均居住面积60平米的部分，每年将按住房市场估值1.5％的税额征收，第三套房税率为2.5％，第四套为4.5％。但深圳市住房和建设局前天辟谣称，文件内容为不实消息。

房地产咨询公司戴德梁行研究院副院长张晓端接受《联合早报》访问时预测，各个试点城市将因城施策，根据当地情况出台相应方案，税基、免征点、税率等具体操作可能各不相同。不过，从当前减税降费的大趋势来看，国家不会将税率制定得过高，以免大幅增加社会成本。

从2011年上海与重庆试点房产税算起，至今已有10年，但相关税制迟迟未能推广。分析指出，九成以上中国城市家庭拥有至少一套住房，地方政府约三分之一收入来自售地，开征房地产税将严重损害地方财政状况，也不利于当地经济发展，因而阻力重重。

中共总书记习近平两周前在《求是》杂志发文阐述如何推动共同富裕时，把“稳妥推进房地产税立法和改革”作为加强对高收入规范和调节的手段，表明决策层开征房地产税的原因和决心。

广州中原地产项目部总经理黄韬受访时指出，经过10年发展，中国已实现脱贫，对收入再分配的需求越发迫切，这让国家决心调整房地产在经济中所占的比重。“以往是房地产带动经济，今后是实体经济带动各行各业，房地产只是其中一环。推行房地产税，有助于楼市去金融化、去投资化。”

张晓端也直言：“房价飞涨的时代已经过去了。”她指出，经过近两年不断收紧调控，市场对房价快速上涨的预期已经有所调整，今后长效机制在引导市场方面的作用也会越来越明显，“即便没有房地产税改革，靠炒房获得高收益的机会也不多”。

不过，这个以收入再分配为出发点的新税制，如何在推行时避免加重低收入群体负担，是地方政府要小心拿捏的难点。

张晓端提醒，在房地产税立法与改革正式落地前的过渡期，试点房产税要留意由此带来的社会成本，例如房东是否将税金转嫁到租客身上，导致租金水涨船高，加剧无房一族的生存压力。

除了住宅，房产税征收对象可能也包括商铺和写字楼等不同类型物业。张晓端指出，如果按照持有房产的市值征税，要考虑到由此对企业造成的压力。“如果企业在一线城市的核心地段拥有商办物业比如总部楼宇等，光是缴纳房产税就会令经营成本大增，很可能削弱企业的竞争实力。”

黄韬则认为，官方通过房地产税助推“房住不炒”大方针的同时，也要避免扼杀市场活力。他说，理想的楼市配置应该是“低端有保障，中端有供给，高端有市场”，“既要让大家都吃上饭，也要允许有钱人买爱马仕和LV包包。”

上海重庆房产税 未明显抑制房价

房地产税在中国并不是新鲜事——至少在上海和重庆不是。早在10年前，这两个城市就开始试行对购买新房者征收房产税。

沪渝两地的房产税征收对象、税基和税率都不同。在上海，购买第二套及以上住房的当地居民，以及购买第一套房的外地户口居民，要就交易价格的70％纳税，税率介于0.4％至0.6％。

重庆的房产税则面向独栋商品住宅和个人新购高档住房征收。税基为房产交易价格的全价，税率则在0.5％至1.2％之间。

国海证券数据显示，房产税在上海和重庆试点10年来，对当地税收和房价影响并不明显。过去10年沪渝两地商品房均价复合增长率分别为9.9％和6.4％，税收并未明显抑制房价涨幅。

国海证券研究所联席所长夏磊撰文分析，由于沪渝试点方案征税范围窄、税率偏低、免征面积大，征收力度小，一旦居民意识到房价上涨带来的收益远高于缴税成本，房产税的冲击就快速减弱。

戴德梁行研究院副院长张晓端则强调，这10年试点为后续改革累积操作经验，为推行更复杂和全面的房地产税制奠定基础。

张晓端说，房地产税立法前期的调研是一个复杂和循序渐进的过程。“接下来这轮试点，预计会借鉴上海和重庆的方案和效果，来制定相应方案，包括税基和税率等。”