中国楼市全面降温拐点已至 提防失速下行

在今年一系列强力楼市调控重拳下，8月中国房地产市场已是寒风瑟瑟：70城房价环比涨势跌至年内新低，二手房市场更是骤然降温，环比下行城市个数升至近两年高位；当月房地产投资同比几乎停滞不前，而销售面积跌幅近两成或预示着房企资金链紧张局面还会继续恶化。

深陷债务困境的开发商龙头--中国恒大3333.HK近期被推至聚光灯下，市场担忧若任由恒大危机扩大蔓延，恐引发更大面积的风波。目前楼市已步入下行通道，部分城市已祭出“限跌令”，一些业内人士认为，当前需提防楼市过快下行的风险

“销售端下行并持续向价格端传递，8月二手房房价整体止涨转跌，新房房价涨幅继续缩小，8月市场全面降温。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐预计，年底前市场仍有向下调整的压力。

他指出，市场降温主要由于调控持续加码，信贷环境收紧，房贷加息、放款慢甚至银行不接单等城市增多，此外市场下行期，需求端观望情绪加重，入市更谨慎。

就目前来看，许小乐称，市场预期持续减弱，8月二手房市场景气度降至23，创下2019年以来最低水平，接近市场转冷的警戒线。新房市场带看活跃度持续下降，需求端保持观望，市场成交量价保持向下调整。

路透根据中国国家统计局周三公布数据测算，8月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升4.2%，涨幅为今年1月以来最低；环比涨0.2%则为今年来最低；二手住宅价格指数同环比则分别为上涨3.6%和持平。

经测算，8月70个大中城市中，新建住宅价格指数环比上涨的有46个（上月为51个），持平四个（上月三个），下跌20个（上月16个）；二手房环比上涨城市从上月的41个暴跌至27个，34个下调城市则创下2019年10月以来最高。

中原地产分析师张大伟测算，二手房上涨城市个数是2016年以来连续五年（除2020年2月疫情特殊原因之外）的最低点。他预计9月后，随着信贷政策的回归正常，未来房价涨幅有望放缓，下调城市数量将不断增加，“楼市拐点出现了。”

8月新房环比涨幅居前的城市为深圳、青岛、重庆、乌鲁木齐，但最高涨幅为1%，二手房环比最高涨幅为海口的0.8%。

“8月份，各地全面落实房地产长效机制，持续加强房地产市场调控，70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体延续回落态势。”国家统计局城市司首席统计师绳国庆称。

统计局测算，8月一、二、三线城市新建商品住宅销售价格分别环比上涨0.3%、0.2%和持平，二手房环比涨幅分别为0.2%、0和-0.1%。

提防失速下行

国家统计局今日并公布，前八月全国房地产开发投资同比增速降至10.9%，新开工面积跌幅则扩大至3.2%，经测算8月单月投资增速同比仅升0.3%，与去年同期几乎持平；前八月商品房销售面积和销售额增速分别降至15.9%和22.8%，经测算8月单月销售面积同比下滑16%。

“在房地产贷款利率小幅抬升、房地产按揭贷款增长放慢、多地升级房地产调控措施的背景下，房地产销售显著降温。”华兴证券宏观研究主管庞溟指出，在资金来源渠道明显收缩、放缓的情况下，“房地产投资的韧性或被动摇。”

China Economics中国高级经济学家Julian Evans-Pritchard表示，疫情相关的扰动均具有短期性，但对于房地产的情况并非如此。随着疫情期间积累的储蓄对住房需求的支撑持续减弱，对房地产行业不利的因素或进一步恶化。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，全国商品房销售量在7月之前已保持连续14个月单月历史峰值，高基数导致8月同比增速下滑；此外，以“三稳”为目标的调控政策下，多地调控政策趋紧，使得近期销量出现回调走势。据贝壳研究院统计，8月房地产市场调控类政策出台36次，自4月以来调控频次持续增加，调控持续加码。

“销售回款为到位资金主要来源，房贷利率持续上行拉动销售回款增速下行，使得房企到位资金承压。”他称。

统计局新闻稿显示，前八月国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款以及个人按揭贷款同比增速分别为-6.1%、-47.5%、9.3%、31.3%以及13.4%，其中国内贷款增速降幅持续扩大。

国家统计局新闻发言人付凌晖在新闻会上指出，大型房地产企业出现困难，对行业的发展影响需要观察；随着中国房地产调控推进抑制不合理需求，释放合理需求，市场会保持稳定发展。

近期中国恒大集团在对理财和信托产品推迟兑付的情况下，引发违约风险的新警告。这家房地产巨头一直在努力筹集向银行还款和向供应商付款所需的资金，监管机构和金融市场担心，任何与恒大有关的危机都可能波及中国的银行系统，并可能引发更广泛的社会动荡。

中原地产的张大伟认为，房价大涨会放大金融风险，而房价断崖式下跌也同样不是稳定，也会影响波及金融系统。最近全国多个城市新房的“限跌令”，表面是部分房企在负债高压下抢跑，背后其实进一步说明了“稳定”是楼市最确定的关键词。

中国官媒--经济日报周三评论文章称，促进房地产市场健康发展，稳是主基调，大涨不是稳，大跌也不是稳；房价过快下跌可能影响金融稳定，既要抑泡沫又要防大起大落。