政策转向 全球投资机构押注中国租赁地产市场

包括黑石集团及华平投资集团等国际级投资机构正加大对中国租赁地产的投资，认为政策风向对其有利。

据路透社报道，荷兰汇盈资产管理公司总经理Graeme Torre表示，在中国，“人们需要住的地方，但房价已经高得买不起。必须提供租赁房。”汇盈资产管理公司已经和美国地产开发运营商睿星资本Greystar合作进入中国房屋租赁市场。

“我们喜欢根据政策进行投资，而不是试图规避政策或与政策背向而行。因此我会认为这是政治正确，”Torre说道，估计汇盈资产管理将会在未来三至五年向中国租赁房地产市场投入约10亿欧元。

华平投资董事总经理张其奇指出，集中式长租公寓、亦即美国所谓的多户型(multifamily)公寓，是解决中国大都会地区住房负担问题的最佳方案。

“我们认为长期租赁地产是中国下一个重大商机，就像十年前的物流地产、或五年前的数据中心一样。”

华平投资是美国私募股权行业巨头，获得该公司支持的中国出租公寓品牌包括魔方、自如、途楼、佰舍等。

路透社的报道称，在2017年之前，很少有机构对中国的房屋租赁市场感兴趣。而在2017年召开的中共十九大会议上，习近平指出中国将实行租购并举的住房制度。今年中国政府已经加快步伐，增加公共租赁房的供应。

为改革以散租为主的租赁市场，中国政府推出了一系列措施，近期的两项鼓励措施受到机构投资者的欢迎--今年10月将要生效的大规模减税以及REIT市场的启动。

房地产咨询公司仲量联行中国区投资部总监庞树东认为，税收减免预计使运营商的利润率提高10%，再加上REIT市场提供退出机制，会带来立竿见影的效果。

投资者还将受益于人口方面的有利因素。

庞树东表示，上海、北京等大城市人口密度和流动性不断增加、房屋限购、以及晚婚晚育，都将刺激多户家庭住房的需求。

“这是一个有巨大潜力的市场，”他补充道。“全球资金为获取回报，将加大投入。”

已经涉足中国房屋租赁市场的外国机构包括新加坡政府投资公司(GIC)和加拿大养老基金投资董事会(CPPIB)。

世邦魏理仕(CBRE)亚太区研究主管Henry Chin表示:“中国的交易额不会在一夜之间攀升到100亿美元，但中期内会有显著增长。”CBRE最近帮助黑石集团BX.N在上海租到一处房产。

睿星资本表示，由于政府支持变得切实具体，将加大在中国的投资力度。该公司于2019年与荷兰养老金投资公司汇盈资产管理等全球机构投资者合作，成立了一支5.5亿美元侧重于中国投资的基金。这家公司已经在上海市中心拥有一座474个房间的出租公寓楼，另外还有一座在建。

“这有点像豪华车。如果有一个得到认可、声誉良好的品牌，产品就会有附加价值，”汇盈资产管理的Torre表示。

据CBRE预计，到2022年中国租房人口总数将超过2.4亿，仅在上海，中高端多户住宅市场每年将产生至少1,500亿元人民币(230亿美元)的租金收入。

投机资本正在涌入。CBRE表示，过去几年，私募股权和风险资本在该领域的投资激增。

一些采用轻资产模式(向房东长期租赁公寓，然后再转租给租户)的运营商依靠举债进行扩张，导致去年的金融暴雷，殃及主要的线上公寓租赁平台--蛋壳公寓。

“这不是市场的问题，而是一些公司的商业模式存在的问题，”睿星资本大中华区董事总经理马千里表示，他并补充说，越来越多的投资者目前采取买入并持有的策略。

“行业洗牌对我们来说是好事。我们有耐心投资这个市场。”