中国一线楼市跳涨助推全国房价 严控资金流向下料渐降温

在资金和预期等多重驱动下，中国一线楼市去年底的翘尾行情发展成声势浩大的上涨，1月二手房环比和同比涨幅分别较上月扩大0.7和1个百分点，并带动70城房价同比涨幅扩大，环比升至四个月高位，但在“房住不炒”原则下，调控靴子亦在1月纷纷落地。

沪深在1月落地重磅楼市新政，包括“限购政策”打补丁、严查购房资格、二手房价指导等，广州和北京则严查经营贷等资金流向，分析人士指出，合理调节大中型商业银行在热点城市的涉房贷款，对缓解局部住房金融风险将起到关键的作用。

“1月房价涨幅扩大依旧主要是一线城市二手房价格上涨的带动。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，在1月下旬密集调控出台及春节周影响下，2月市场降温，价格上涨动力走弱，预计2月商品住宅销售价格涨幅收窄。

他并称，从更长期看，2021年仍是房价上涨与调控博弈加剧的一年，总体看，房价涨幅会较2020年有所收窄。

路透根据中国国家统计局周二公布数据测算，1月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升3.9%，较上月涨幅3.8%略有扩大，涨势延续64个月；环比上升0.3%，亦高于上月的0.1%，为四个月高点。

经测算，1月70个大中城市中，新建住宅价格指数环比上涨的有53个（上月为42个），持平的有三个（上月为六个），下跌为14个（上月22个）。

从房价涨幅榜来看，1月新房价格环比涨幅居前的城市有金华（1.2%）、广州（1%）、合肥和扬州（0.9%）；一线城市占据二手房价涨幅前三甲，分别是深圳（1.7%）、广州（1.4%）和上海（1.3%），金华亦上涨1.3%，北京则以0.9%位居第八。

贝壳的许小乐认为，1月市场的升温是资金及预期驱动下的升温。一是资金驱动，前期货币宽松下资金外溢到楼市，带动市场尤其是一线城市核心区域市场需求升温。二是预期驱动，前期的市场升温加快购房者入市节奏，市场供需矛盾加剧，价格涨幅扩大。

据国家统计局城市司首席统计师绳国庆初步测算，1月新房价格指数一、二、三线城市环比涨幅分别为0.6%、0.4%和0.2%；二手房一、二、三线环比涨幅分别为1.3%、0.4%和0.3%。

同比来看，1月新房价格指数一二三线涨幅分别为4.2%、4.1%和3.3%；二手房一二三线同比涨幅分别为9.6%、2.5%和1.5%。

中原地产分析师张大伟认为，这一轮楼市火爆有三大引擎：打新带来的套利投资客+疫情导致的学区回购潮+银行企业贷与按揭贷的巨大利差。

他指出，2021年一季度房价将继续微涨，过热城市调控加码维稳，在1月房价数据公布后，多城可能在2月底加码升级调控政策。

严控资金流向

统计局数据显示，一线城市新房和二手房1月环比涨幅分别比上月抬高0.3个百分点和0.7个百分点；同比涨幅则抬高0.3和1.0个百分点。北上广深新房环比价格变动分别为0.5%、0.6%、1.0%和0.3%。

一线城市二手住宅价格指数：

贝壳研究院数据显示，2021年1月重点18城链家二手房实际成交环比增加约23%，其中一线四城总成交环比增幅在29%，且成交绝对水平均处在2019年以来月度高位上。但2月以来一线城市中北京、上海及深圳贝壳二手房市场景气度已经高位走平或回落，业主报价由涨转跌。

“这一轮楼市2020年市场翘尾到2021小阳春核心原因是信贷政策，特别是经营贷入楼市有关。”中原地产分析师张大伟表示。

中国银保监会政策研究局的徐涛在银行家杂志撰文称，受全球流动性宽松影响，存在资金大量流入房地产市场再现楼市价格上涨的风险。当前房企密集海外发债融资，全国的土地市场有所升温，恐重现2015年的“抢地潮”。过去十年，中国城市家庭的杠杆率上升近40个百分点，已经超过美国和日本当前的可比水平，房地产市场升温可能刺激居民加杠杆买房，进一步助推房地产泡沫。

在应对负利率的政策建议中，他提及要持续遏制房地产泡沫化，严格落实“房住不炒”要求，加强房地产市场资金流向管理，健全常态化的房地产金融监测分析体系。

植信投资首席经济学家连平和高级研究员马泓在报告中称，参考以往涉房信贷收紧时期的表现来看，住房金融政策在未来6-12个月内可能将保持中性的姿态，主要还是针对深圳、广州、上海等房价涨幅相对较大、涉房贷款增速较快的区域，会适当偏紧一些。

“房价涨跌与涉房贷款增速具有较强的相关性，未来住房金融调控将更聚焦重点城市，突出结构性特点，而非‘一刀切’。”他们表示。

他们指出，2020年一线城市居民部门中长期信贷余额为10.95万亿，同比增长14.4%，其中，北京增速为6.6%，上海为4.7%，广东地区增速达到20.3%，预计2021年居民中长期信贷调控的重点地区将聚焦在广东地区，尤其是深圳和广州。

2月8日深圳住建局发布通知，建立二手住房成交参考价格发布机制。此后有媒体报导称，深圳光大银行内部发文，要求将住建局发布的二手住房成交价格将作为按揭贷款参考依据。因官方参考价低于市场价，此举将实际抬高购房的首付比例。广州等地则排查经营贷流入楼市。

2020年末人民币房地产贷款余额同比增长11.7%，比上年末增速低3.1个百分点；住户经营性贷款余额则同比增长20%，增速比上年末高7.5个百分点；全年同比多增1万亿元。

2021年的首月，中国地方楼市调控就接踵而至，10日内至少已有四城收紧政策，上海1月29日针对居民信贷管理的强化更是将本轮调控推向高潮，分析人士多认为此举堪称重磅，若执行到位楼市将明显降温，北京市次日亦表示将就信贷违规入楼市进行自查。