一天内中国七房企评级下调 地产债雪上加霜

国际评级机构穆迪10月18日下调中国七家房企的企业评级。如此密集地下调房企评级，系出于对房企未来销售、融资前景的不乐观，担忧其流动性出现风险。确定的债务、不确定的发债环境，成为评级异动的“导火索”。

据第一财经报道，穆迪下调多家房企的企业评级，包括绿地控股、阳光城、中国奥园、佳兆业、祥生控股集团、富力地产、中梁控股。

此前，花样年等出现偿债风险的企业，大多逃不过被机构下调评级。“多米诺骨牌”效应下，行业的融资情绪也被违约事件影响，进而导致更多房企陷入发债艰难、评级下调的命运。但是，一天内如此多家房企“中招”，还是头一次出现。

分析认为，各档房企被机构大范围“狙击”，已不单是企业层面的因素，而是受房企整体融资及经营环境影响。

在海外债市，房企正在迎来难熬的冬天。公开信息显示，自10月份以来，房企海外发债几近停滞，仅海伦堡发出一笔绿债，鑫苑置业也要用债务置换的方式暂渡难关，公司预计将发行约2.05亿美元（2.76亿新元）新票据，以置换15日到期的2.08亿美元票据。

除了个别试图闯关的企业，总体而言，目前中资地产美元债境外新发几近停滞，少见成功案例。从债券指数方面看，克而瑞认为，9月30日至10月12日，Markit iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数累计下跌12.62%，在各债券品种中跌幅领先。

上述研究机构认为：“地产美元债二级市场大幅震荡，说明近期房企再融资和获现能力面临考验，行业信用风险加速暴露。”

值此之际，房企评级被批量下调，一定程度上会影响房企的进一步融资。亿翰智库认为：“展望的下调，通常意味着企业财务指标或经营指标有所恶化或有恶化预期，例如并表杠杆率不断上升，融资能力有所减弱，核心市场经营环境严峻等。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析说，从数量和结构上看，被下调评级的房企数量略多，且很多是规模相对较大，说明信用质量恶化的情况在大房企中明显增多。虽然政策方面存在调整空间，但从市场行情好转到企业财务好转，是有时滞的。

房企的偿债压力，聚焦在今年四季度和2022年。据克而瑞证券监测，10月14日至12月31日房企到期未偿还规模达79.37亿美元，2022年到期规模547.86亿美元。这意味着，未来15个月，将有627.23亿美元到期未偿还债务。

债市风起云涌，那些躺在账上的债务，将是房企需要啃下去的“硬骨头”。一旦无法筹到足够资金、兑付即期债务，排队违约的现象将难以避免。

不过值得注意的是，中国央行第三季度金融统计数据新闻发布会，对房地产信贷管理等问题进行回应。多家券商认为，政策“至暗时刻”已过，房价回稳的城市信贷端政策或迎来改善，银行也将更准确地理解及执行对踩线房企的信贷措施，房企资金压力有望缓解。

中泰证券认为，基于上述会议，预计四季度，房价回稳的城市房贷利率及放款速度等信贷端政策或迎来改善；银行将矫正偏紧的房地产信贷政策，更准确理解和执行对踩线房企的信贷措施，对红档企业也将给予相应的信贷支持，房企资金压力有望缓解。