日经中文网：疫情打破日本人买房的地段神话

此前前景不明朗的日本住宅市场正在发生变化，契机是新冠疫情。随着工作方式向远程办公转变，郊外的住宅楼和独栋住宅的销售开始好转。不仅是新房表现出色，二手房的销售也很坚挺。疫情正在改变日本人对住宅的看法。

“远程办公就没有必要住在东京了，我比较看重环境，决定搬到镰仓”，一位在神奈川镰仓市的高档住宅楼“The Park House镰仓”买房的人如此说道。“The Park House镰仓”由三菱地所Residence公司建设，预定于2022年2月中旬交房。

该住宅项目位置优越，位于以大银杏闻名的鹤冈八幡宫参道旁，距离JR镰仓站步行仅需4分钟。价格为1.09亿~3.99亿日元（约合人民币705.5万~2582.6万元）。据悉，除了当地的经营者之外，还有人从东京来到这里参观样板间。房地产公司此前一直将“市中心、离车站近”作为高档住宅楼的卖点，但由于远程办公的普及，这种销售话术或许会不再有效。顾客开始重视的是适合远程办公的宽敞空间、环境、舒适性。三菱地所Residence首次在该公司的新建分售住宅楼中采用了节能型中央空调。

镰仓以外的地区也出现了同样的动向。日铁兴和不动产等定于12月开始销售“Scent Garden海老名”1街区，该项目距离JR海老名站（神奈川县海老名市）步行仅需5分钟，片区正在进行再开发，附近有“Lalaport”购物中心等配套设施。样板间于9月19日开放，到22日为止的4天小长假期间，共有140多组看房者来参观。很多家庭从东京和横滨市来此看房。

在东京都内，4000万~5000万日元（约合人民币258.9万~323.6万元）的房子以1~2LDK（LDK为客厅、餐厅和厨房）为主，而距离市中心1个半小时左右车程的海老名的房子，只需4000多万日元就能买到3LDK。相关负责人表示，“这里到市中心不算很不方便，而且面积大，居住环境好，很多来看房的人考虑购买”。此外，该项目引入了高速网络线路，有助于解决远程办公时通信不畅的问题，这一点似乎也受到好评。

日本房产信息公司Recruit Sumai Company于5月实施的住宅购买意向调查显示，消费者需求明显出现了从市中心转向郊外的变化。在2019年12月的调查中，作为买房时的条件，重视面积的人占42％，重视车站近的人占40％，二者相差不大。而此次的调查显示，重视面积的比例为52％，重视车站近为30％，拉开了差距。通勤时间意向调查显示，不介意公共交通时间超过30分钟的比例由上次的24％上升至34％，增加了10个百分点。无论如何都想住在车站附近和市中心的观念似乎因为疫情而变得淡薄。

需求的变化体现在住宅发售套数上。日本不动产经济研究所发布的8月东京圈1都3县新建住宅发售数量为1669套，同比减少8.2％。而7月同比增长7.8％，11个月以来首次转为正增长，比较两个月的情况，可能会认为“出现恶化”，但经过验证就会发现，买房的区域在发生变化。

实际上，东京都与其他3县的动向呈现出不同。东京都内的发售套数（占总体的45.4％）同比减少43％，千叶则增加了296％。神奈川和埼玉也大幅增加。而且神奈川和埼玉已连续两个月超过上年同期。在消费者对郊外的偏好下，这3个县领先一步出现好转。

在东京，意识到住户远程办公需求的住宅楼也很受欢迎。三井不动产Residential将在东京都中央区胜哄地段销售的“Park Tower Kachidoki Mid & South”，除了在公共区域设置了带单间的远程办公空间之外，还提供了布局可改为工作间的房型设计。

房地产公司往年都会在盂兰盆节期间休息，今年则一直在销售，还积极引进在线咨询服务等措施，这些营业方面的努力取得了成果。不动产经济研究所主任研究员松田忠司总结称，“住宅楼的表现出乎意料地出色”。

单看住宅楼的话，无法准确掌握住宅市场的动向。日本国土交通省的调查数据显示，从2019年东京圈的住宅开工数量来看，分售住宅为6万套，而独栋住宅是其两倍，达到12万户。

独栋住宅的复苏明显早于住宅楼。其原因在，很多房源位于郊外，可以确保宽敞的空间，房间布局也容易调整等，可以进行符合居家办公需求的施工。

东日本不动产流通机构的数据显示，8月东京圈的新建独栋住宅的成交量为573套，同比增加36％。成交量连续3个月增加，其中神奈川县增加47％，东京都也增加37％。8月东京圈的二手独栋住宅的成交量为1175套，增幅达到22％。

获得育儿家庭支持

在疫情下，日本三荣建筑设计仍然表现强劲，4~8月的成交栋数和成交金额均同比增加2~3成。该公司以东京都内为中心，在东京圈涉足新建出售的独栋住宅，以20~30多岁的育儿家庭为中心获得支持。

三荣过去就在楼梯平台和厨房等处标配小型工作空间。抓住了希望在家也能舒适工作的需求。据悉东京23区的售价多为5000万~7000万日元（约合人民币323.6万~453.1万元）。埼玉和千叶的销售也在增加。

定制独栋住宅的订单也很强劲。住友林业的定制独栋住宅的订单（按金额计算）7月增加4％，8月增加26％。积水住宅的8月订单增加16％，MISAWA HOMES增长15％。在市中心的狭小地区建造住宅的Open House也着眼于郊外的独栋住宅需求，开始限定地区提供最低990万日元（不含税，约合人民币64.1万元）的定制住宅。

Recruit Sumai Company的调查显示，与2019年12月相比，日本追求独栋住宅的人的比例增加7个百分点，达到63％。

居家办公的长期化还波及意料之外的领域。日本的二手独栋住宅也开始畅销。东急不动产控股的社长西川弘典惊讶地表示，“此前完全缺乏势头的东急田园城市线沿线的二手独栋住宅开始畅销”。

在东急Livable，7月东京圈的独栋住宅交易套数同比增加约13％，8月增加约33％。在东急田园都市线沿线，4~7月距车站步行10分钟以上的二手房交易数量同比增加5％。位于需乘坐巴士的地段的二手房也开始畅销。东急Livable营业推进课的系长吉野邦直表示，“以前消费者倾向于避免离车站较远的住宅，但目前买房条件正在扩大。此前不好卖的距离车站较远的住宅越来越容易成交。住宅的范围扩大了”。

此外，翻建市场也受到刺激。在6月以后，住友不动产的翻建服务“新建sokkurisan”（意为“和新建一模一样”）的资料索取和订单增加，7~8月均超过上年。这项服务是保留年久老化的独栋住宅和住宅楼的基本结构，翻建其余部分。该公司指出“原因是居家办公增加，考虑房子问题的时间增多”。主要是改变房间布局、扩大厨房和餐厅的翻建，但也有客户想要改为更适合远程办公的布局。在线咨询也推动了订单的增加。

新冠疫情正在改变人们对住宅的看法，使价值观趋于多样化。卖方也在改变认为房子属于高价物件、应当通过样板房面对面推销的想法，引进线上接待。买卖双方的“范式转换”（Paradigm Shift）正在创造新的居住市场。