中国住宅库存创五年新高 三四线城市压力最大

中国新房销售节奏放缓，当前库存规模为2016年8月以来的最高值，创近五年新高。

据财新网报道，市场机构易居研究院前天（12月10日）发布报告，显示上述信息。截至11月末，中国100个城市新建商品住宅库存总量为52110万平方米，环比、同比均增长2.1%。易居研究院的数据也显示，中国住宅库存环比、同比数据已分别连续四个月和36个月呈正增长。

库存数据连续增加，反映当前中国新房市场整体呈供大于求的状态。11月，中国100个城市新建商品住宅供应量为4495万平方米，而成交量为3437万平方米。

从全国范围来看，下半年商品房销售面积呈下降趋势。根据中国国家统计局的数据，6月，中国商品房销售面积为22252万平方米，此后逐月下跌，仅9月有所反弹；10月，单月销售规模跌至12709万平方米。按月均计算，上半年，中国商品房销售面积单月平均值约为14773万平方米，7月至10月单月平均值约为13602万平方米。

其中，三四线城市库存压力最大。易居研究院的数据显示，截至11月末，中国100个城市中一、二和三四线城市的新建商品住宅库存总量分别为3052、26571和22487万平方米，分别环比增长3.2%、1.5%和2.6%，分别同比下降2.9%、0.9%和增长6.7%。

2015年以来，伴随着大规模货币化棚改政策，城镇化加码推进，商品房市场从一二线等较发达城市向三四线下沉，其间三四线城市楼市量价齐涨。但由于普遍缺少持续流入人口支撑和产业经济利好刺激，三四线楼市行情难以持续。

下半年整体楼市转冷，房价面临较大下行压力，盐城、唐山、张家口等十余个城市相继出台“限跌令”，这些城市基本属于去化压力较大的三四线城市。

三四线城市中，此前投资投机需求较多的城市库存增幅更大。根据易居研究院的数据，截至11月末，三四线城市中，住宅库存同比增幅前三名的城市分别为韶关、惠州和东莞，分别为57%、43%和41%。

上述三个城市均位于广东省，其中东莞和惠州为临深城市。一名房企副总裁认为，本轮楼市下行，三四线城市中下跌幅度较大的是中心城市的周边城市，如环京、环深区域。这些区域承接来自中心城市的大量投资需求，市场由热转冷后，需求退潮速度较快。

据易居研究院测算，截至11月末，中国100个城市新建商品住宅平均库存去化周期为12.5个月，而自2016年8月以来至2021年上半年，百城去化周期总体在10个月左右上下波动。

易居研究院预测，后续三四线城市会出台各类去库存政策，以激活购房者的合理住房需求。