中国房地产业困境令相关投资产品光环失色

随着政府整顿债务高企的房地产行业，中国投资者正在舍弃对房地产投资产品长期以来的依赖，转而在股票和资本市场的其他角落寻求回报。

自9月以来，随着四面楚歌的房地产巨头中国恒大债务困境加剧，流入信托公司所发行房地产投资产品的现金大幅下滑。

这反过来切断了房地产开发商的又一个融资渠道，这些开发商已经受到国内严格的贷款限制以及离岸债券市场借款成本飙升至纪录高位的打击。

上海商人Desmond Pan说，以前的投资逻辑已经崩溃。他正在考虑将房地产信托产品里的数百万元人民币资金转移到桥水(Bridgewater)的中国基金--桥水全天候增强型策略基金。

在翻阅一本印有桥水创始人达利奥(Ray Dalio)笑脸和平滑上升业绩曲线的手册时，Pan认为这一年化收益率19%的多资产基金是一个合适的投资替代品。

长期以来，中国投资者对房地产投资情有独钟，但自从中国政府在2017年开始遏制影子银行业务以来，流入房地产投资产品的资金近年来一直在缩水。恒大9月份的理财产品(WMP)违约，引发了许多城市的投资者抗议，更是加速了这一趋势。

截至6月底，房地产信托资金总额为2.1万亿元人民币(3,293亿美元)，比去年同期下降17%。相比之下，根据中国信托业协会的数据，债券和股票等证券的信托产品大增35%，达2.8万亿元。

风险增加

根据用益金融信托研究院数据，最近几个月资金轮动的速度加快，9月房地产相关信托产品集资金额较上月大幅下滑38%，10月进一步锐减55%。

“房地产相关信托产品最近卖不出去，我们看到客户加紧将资金转移到回报相对稳定的基金，如基金中基金(FOF)和‘量化基金’，”申万宏源集团一名FoF经理表示，由于未获授权对媒体发言，他不愿具名。

量化基金采用软件来自动进行投资决策，通常会产生比债券更高的回报，但风险比股票小。

“中国政策正在促使资金远离房地产，这对资产管理行业来说肯定是正面的消息，”Rayliant Global Advisors创始人兼董事长Jason Hsu表示。该公司最近在中国推出了一个采用量化分析的多策略对冲基金。

上海量化对冲基金公司艾方资产的合伙人Shi Ke也同意：“你需要对房地产投资产品持谨慎态度。违约的风险越来越大。”

根据花旗证券的数据，最近几个月，中国量化私募基金规模已经膨胀至1万亿元人民币(1,546亿美元)。这几乎是2017年的10倍。

在恒大违约以及佳兆业最近出现流动性问题后，除了信托产品，通过银行或独立财富管理公司销售的房地产相关理财产品也受到影响。

专注于房地产领域的财富管理公司钜派投资(Jupai Holdings)董事长倪建达说，已出现一波转向科技和新能源等行业股票投资，并远离房企公司债的不可逆变化。

钜派投资表示，将继续丰富产品线，并推出更多股票、海外和二级市场产品。

同业海银财富9月告诉路透，计划通过扩大新产品和发展海外业务来降低对房地产的依赖。在联系该公司发表评论时，其没有透露进一步细节。

中国国际金融有限公司(CICC)财富管理服务主管梁冬青(音译)在10月的一次会议上说，虽然房地产仍然是中国家庭资产负债表的最大组成部分，但支撑中国房地产牛市周期的人口和流动性驱动因素已经消失。

“引导客户将他们现有财富部分撤出房地产，并重新配置资产以分享中国未来的经济增长，这是财富管理机构未来十年的最大机会。”